[부동산digest] 부동산PF 및 부실채권발 금융위기가 온다?!

부동산 다이제스트(digest) : 부동산을 쉽고 빠르게 요점만 이해해보자

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의외로 우리는 다양한 뉴스를 접하지만, 전부를 이해하지 못하고 자극적인 제목에 의해서 시장에 대한 흥분이나 공포심만 느끼고 마는 경우가 많다.

특히 부동산이나 증시에 대한 뉴스를 이야기 하다 보면 주변 친구들은 농담반 진담반으로
"그래서 뭐 어떻다는건데?! 사라는거야? 팔라는거야?" 라고 결론 내주기를 바라는 경우가 많았다.

솔직히 수많은 경제 전문용어들과 약어들로 인해 진입장벽이 높게 느껴지는 것은 사실이다.
요즘 부동산이나 금융시장에 대해 위와같은 부정적인 내용의 기사들만 즐비한 가운데,
우리는 이 많은 내용들을 어떻게 받아드려야할까??

그래서 부동산 개발업계에서 종사하고 있는 필자가, 요즘 부동산에 대한 부정적인 기사들이 난무하고 암흑기의 초입을 지나고 있는 현 시점에서 우리 주변에 가족이나 친구들에게도 설명할 수 있도록 어려운 부동산관련 기사와 정책을 쉽고 빠르게 이해해보자는 취지에서 글을 쓰게 되었다.

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최근 이슈가 되고있는 뉴스기사 몇 가지를 발췌해서 단어와 의미에 대해 이해하고, 이런 위태로운 현 상황에서 우리가 어떻게 대처하면 좋을지 간단한 개인적인 견해를 이야기 해보았다.

1) 레고랜드발 PF부동산 금융위기

2) 흥국생명발 생명보험사 채권 신용도하락

최근 두 가지 이슈로 인해서 과거 "리만브라더스 파산"과 같은 연쇄적인 금융위기 사태를 떠올리면서 공포감을 조성하는 경우가 있는데 대체 어떤일이 벌어진 것인지 알아보자. 최대한 알기 쉬운 단어로 써보려고 한다. (요약하면서 주관적인 해석이나 내용이 들어갈 수도 있지만 그러려니 가볍게 봐주시기 바란다)

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1) 레고랜드발 PF부동산 금융위기

레고랜드 사태, ‘진짜 위기’는 따로 있다

> 강원도에 레고랜드를 개발하는 사업에 전임 강원도지사 허가 하에 보증을 서줌.(일반적으로 PF부동산 개발사업을 하는데 지자체나 금융사, 시공사에서 보증을 서주는게 일반적이다. =ABCP(자산유동화 기업어음)보증채무(말이 너무어렵다..)

> 지자체에서 보증을 서주었으니까 그걸 믿고 투자자들이 모이고 국내외 금융사에서도 돈을 빌려주면서 사업이 진행됨.(현 도지사는 전임 도지사가 불공정계약을 하고, 부실한 사업에 보증을 섰다고 까고있지만..)

> 그런데, 갑자기 강원도 현도지사인 김진태지사가 이전에 진행했던 사업이 부실하다고 주장하면서(정치적이유?), 기존에 강원도가 보증섰던걸 취소하고 전면 재검토 하겠다고 선언함.(보증확약의 미이행은 디폴트(파산) 사유가 된다. 파산이라고 하면 일반적으로 돈을 못갚아서 파산한 걸로 인식하기 때문에 더 무섭게 다가온다.)

> 이러한 갑작스러운 지자체의 보증 못하겠다는 선언이, "아니 대체 한국의 지자체(국채수준이라고 생각하던)를 못믿으면 어떤 기업(사업)은 믿고 투자할 수 있느냐!!" 라는 소문으로 번지면서 국내외 투자자들의 심리를 얼어붙게 만듬.

> 결국 이러한 분위기로 국내 PF사업장들이 모두 연쇄적인 도산에 빠질지도 모른다는 것을 인지한 금융당국(기재부, 한국은행, 행안부)과 국내의 사업을 진행하는 모든 지자체, **공사 등등 은 모두 모여서 급박하게 대책을 마련함.(실제로 돈을 못빌리는 경우도 생김)

> 이처럼 국내의 한 지자체가 그릇된 판단으로 인해 국가의 신용도까지 훼손하게 되는 사태로 퍼지게 될것을 우려하고, 강원도지사는 이전에 보증을 서기로 했던 것을 다시 이행하겠다고 선언하게 되었고 현재도 사건을 무마하려고 노력하고 있음.(하지만, 이미 이러한 불안감은 시장 전체로 퍼져나고 말았다는..)

이렇게 간신히 꾸역꾸역 돌아가고 있는 금융시장을 또 한번 뒤흔드는 사건이 터지게 되는데..

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2) 흥국생명발 생명보험사 채권 신용도하락

[단독]흥국생명 RP 발행…'영구채' 예정대로 상환한다

> 통상적으로 10년만기짜리 5년째에 조기에 갈아타던 대출을 이례적으로 흥국생명에서 갈아타지 않고 연장하겠다고 선언함. (금융시황에 따라 의사결정할 수 있는 옵션이 있는 대출이지만 그래도 통상적으로 그래왔는데.. 라는 심리가 적용된다.

> 흥국생명은 이번에 대출을 갈아타면 금리가 12%까지 뛰기 때문에 기존 대출을 유지하면서 현 4.5% 금리에서 6.7% 패널티 금리로 선방하려 했음.(=옵션 연기에 따른 스텝업보다 더 높게 금리를 주고 신종자본증권을 새로 발행하기보다 콜옵션 미행사를 선택. 흥국생명 내부적으로는 적절한 의사결정이었을 것이나, 크게보면 대외신인도를 떨어뜨리고 해외투자자본이 빠져나가게 될 수 있고 연쇄적으로 다른 생명보험사도 같은 의사결정을 할 수도 있었다.)

> 결국 시장전체의 연쇄적인 신용도하락을 우려한 금융당국이 나서서 흥국생명에게 5억 달러 규모에 달하는 위 채권을 갚으라고 지시하게 되었고 다른데서 돈을 빌려서 기존 대출을 갚을 수 있게 교통정리를 도와줌.(=외화 신종자본증권(영구채) 조기 상환(콜옵션)이 예정대로 9일 이뤄진다. 이렇게 말이 참 어렵다.)

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최대한 간단하게 설명하려고 했는데 잘 설명이 되었는지 모르겠다. 필자도 이렇게 글을 쓰면서 기존에 표면적으로만 알던 내용을 좀 더 심도있게 찾아보고 생각해볼 수 있는 시간이 된 것 같다.

솔직히 시장참여자의 입장에서 자세히 생각해보지 않으면 어렵고 이해가 가지 않는 것들도 많을 것 같다. "왜 시장 참여자들은 왜 저런 의사결정을 했을까." "금융당국은 왜 시장에 개입할 수 밖에 없었고, 시장의 보이지 않는 손만으로는 시장이 돌아가지 않는다는 생각을 하는가."

부동산 시장은 특히 대세에 편승한다거나 시장의 분위기에 많이 좌우되는 상품이다. 특히 금융시장의 참여자는 시장의 분위기를 읽고 주변의 움직임에 따라 함께 움직이려는 편승효과(Bandwagon-effect)적인 특성이 있다. 전문가들도 마찬가지이다. 사업성을 결정하는 변수가 워낙 다양하고 주관적으로 판단할 수 있는 부분들이 많다보니 최적의 의사결정을 위해서 주변의 시장 분위기를 더 많이 고려하는 것 같다.(이전에는 잘몰랐는데 확실히 시장에서 참여하고 있는 사람으로서 피부로 와닿는, 체감하는 바가 더 크다.)

결론적으론 시장의 위기의식이 팽배하고 모두가 연쇄적으로 파산할지도 모른다는 생각이 들때마다 국가가 개입해서 완충작용을 해주고 자정작용을 도와준다는 것이다. 과거에 여러번에 위기에서도 우리는 살아남았고 그로인해서 배운점도 많기 때문에 위기대처능력과 위기가 닥치기 전에 어떻게 예방해야하는지도 분명히 알고 있다. 언론에서 이야기 하는 것 만큼 크게 우려할 필요는 없는 것 같다.

이러한 불안한 금융시황에서 개인은 어떤 의사결정을 해야할까?
다같이 불안에 떨면서 투자를 줄이고, 서로의 신용도를 평가절하하고, 눈치를 보면서 투자를 해야할까?

필자의 생각에는, 혹한기에는 다함께 의지하고 이 추운 겨울을 함께 이겨내야 한다고 생각한다.
채권자는 채무자의 상황을 이해하고, 채무자는 채권자를 이해할 수 있어야 한다.
집주인은 세입자 입장에서 생각하고, 세입자도 집주인의 상황을 이해해야 한다.

결국 우리는 시장에 계속 참여할 것이고, 서로의 입장이 언제나 뒤바뀔 수있기 때문이다.

때문에 시장을 이해하는 눈을 키우고 시장참여자들의 입장에 귀를 기울이고 함께 이해해야한다고 생각한다.
나중에 봄날이 올때 함께 의지했던 사람들과 따뜻한 봄날을 만끽할 수 있기를 바란다.

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앞으로도 매주 나오는 부동산 기사와 이슈에 대해 함께 알아보고 최대한 쉽고 재밋게 풀어서 이야기 해보겠다.

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