[부동산digest] 전국 대부분 규제지역 해제, 영끌시작?!

부동산 다이제스트(digest) : 부동산을 쉽고 빠르게 요점만 이해해보자

 

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올해에 들어 우울한 부동산 시장에서 모두가 기다리던 부동산 완화정책이 드디어 발표되었다!!

이거 꼭 알아야 한다. 집없는 사람은 지금부터 공부해서 내년에 가격하락, 금리인하 이후에 꼭 내집마련 하시기 바란다.

 

이번 발표된 부동산 정책은 최근 금리상승과 감축적 통화정책에 따라 불안한 시장상황으로 인해 매일 같이 들려오는 아파트 가격 하락소식과 매도자와 투자자, 실수요자 모두가 거래를 할 수 없는 현 상황에서 그나마 단비같은 규제완화 정책인 것 같다. 

 

이번 11/10 빼빼로 데이 전날 핫하게 발표해주신 정책은 아래와 같다.

 

1. 주택공급기반 위축방지

2. 실수요자 내집마련 애로해소

3. 서민.중산층 부담경감.

 

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여기서 이번 정책에서 가장 중요한 부분으로

2. 실수요자 내집마련 애로해소 가 있다.

 

확실히 현 정부의 정책방향은 내집마련이 필요한 무주택(or 1주택) 실수요자가 영끌해서 집을 살수 있게끔 도와주려고 하는 것 같다. 사실 이전 정부에서는 무섭게 오르는 부동산시장 때문에 실수요자라 할지라도 마치 투자자로 취급해서 각종 규제에 걸려서 주택을 구매하지 못하는 경우가 많았다.

 

특히 살기 좋지만 상대적으로 서울보다 저렴한 경기도의 1기 신도시나 직주근접이 좋은 지역들도 전부 다 규제지역으로 묶여있었기 때문에 영끌을 해도 대출이 잘안나와서 구매하지 못하는 경우가 허다했다. (사실 젊은 2030세대도 대출이 안나와서 신용이라도 땡겨서 사야한다는 분위기도 한몫했었지만..) 필자의 개인적인 생각엔 정부의 반시장적인 행보때문에 시장가격의 왜곡을 불러온 정책들이 너무 많았다고 생각한다.(로또청약이나 줍줍같은..할많하않..)

 

여튼 실수요자 애로해소의 세부내용들은 아래와 같다. 

 

  1) 서울 및 서울 연접 제외 규제지역 해제 

  2) 기발표 LTV 규제 완화 방안 연내 시행

  3) 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

  4) 생애최초 주택구입자 대상 세제 지원 요건 완화

 

이것도 내용이 너무 많으니까 그 중에서도 가장 중요하고 내용을 많이 담고 있는

'규제지역 해제'에 대해서만 알아보자(이거만해도 1시간은 이야기 할 수 있다)

 

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1) 서울 및 서울 연접 제외 규제지역 해제

 

규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 말한다.(각 규제 세부내용은 아래에서 설명하겠다.)

경기도 4개 지역과 서울만 남기고 인천, 세종 등이 대거 규제지역에서 풀리게 되었다.

투기과열지구에서 해제된 곳은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕 등 9곳이고,
조정대상지역에선 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역, 세종 등 모두 31곳이 해제되었다. (아래처럼 기존에는 그냥 다 규제지역으로 묶여 있었다 생각하면 된다.)

 

강원,제주 빼고 전국이 규제지역, 비웃는 '시장' 태평한 '정부'('20.12.19 기사)

 

과거에 전국이 빨강(투기과열지구) 주황(조정대상지역)으로 규제지역이었다. 하지만 이것도 이제 옛말이 되었다. (20년말..풍선효과라는 유행어가 퍼지던 시기)

 

 

조정지역 오늘부터 해제‥'양도세 중과' 풀려

각설하고 결론만 말하자면,

서울, 과천, 성남(분당,수정), 하남, 광명 빼곤 다 풀렸다. (11/14부터~) (정말 속이다 후련하다)

 

규제지역 참 단순하다 이제. 그래도 서울은 아직임.

 

위 그림과 같이 아주 단순해졌다. 기억하자 여기 빼고 이제 영끌해서 부동산 매수 가능하다.

다시말해, 집 하나 사는거 레버리지 좀 땡기고 집을 사고 싶다면 규제지역 외에서 한번 알아보면 그래도 구매할 수는 있을거다.(단, 살인적인 금리가 뒤따르는 건 안비밀)

 

그래서 규제지역이 풀렸는데, 뭐가 어떻다는지는 아래에서 자세히 이야기해보자.

 

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구분		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
대출	중도금대출	-	보증건수 세대당 1건 (전입의무 없음)	보증건수 세대당 2건 (전입의무없음)
	LTV	- 규제지역 내 무주택자.1주택자 주택가격 무관 50% 단일화 투기과열지구 15억 초과 아파트 주담대 금지 해제 - 다주택자 대출 불가		무주택자.1주택자 70% 1주택 이상 60%
	DTI	40% (서민실수요 +20%)	50%(서민실수요 +10%)	60%(1주택이상 50%)
	서민실수요 적용범위	부부합산 연소득 9천이하 LTV 50~60%, 최대 6억 (9억이하 무주택세대주)	부부합산 연소득 9천이하 LTV 50~60%, 최대 6억 (8억이하 무주택세대주)	-
	생애최초혜택	-	규제지역,소득기준,주택 시세무관 LTV 80% 최대 6억	좌동
	주택담보	기존주택 처분기한 2년 신규주택 전입의무 폐지		기존주택 처분서약 없음
청약	1순위 자격	가입 24개월 이상 해당지역 거주자 우선 공급		수도권 12개월, 지방 6개월 이상
	1순위 제한	무주택 세대주만 가능 (1주택자 2년내 처분서약)		기존주택 처분서약 없음
	과거당첨이력	세대 전원 5년 내 당첨이력 없어야 함		-
	재당첨제한	10년	7년	-
세제	취득세	-	2주택 8% 3주택 12%	2주택까지 1~3% 3주택 8%, 4주택 12%
	종부세		2주택 이상 중과	3주택 이상 중과
	양도세		2주택자 +20% 3주택자 +30% (23.05.09까지유예)	6~45% 기본세율 (보유기간 2년이상)
	양도세비과세		2년보유+2년실거주	2년보유(실거주의무없음)
	일시2주택 비과세		종전주택처분기한 2년 세대원 전원 전입요건 폐지	종전주택처분기한 3년
	장기보유특별세		다주택자 미적용	다주택자 6~39% 공제가능
전매 제한	공동주택	소유권이전등기일까지 최대5년	소유권이전등기일까지 최대3년	0~6개월 (수도권일부 및 광역시 3년)
	오피스텔	지역거주자 우선분양(~20%)		-
자금조달계획서		제출+증빙자료제출의무	제출의무	6억이하 주택구입시 제출의무없음

 

솔직히 이 모든거 복잡한거 외울 필요도 없고 이런게 있구나 하는 정도만 알고 있으면 된다고 생각한다. 나중에 자본 생겨서 집을 사고 팔일 있으면 그때 파악해도 늦지 않다. 쉽게 생각해서 비규제지역에선 그래도 기존에 알고있던 시장논리, 기존의 상식이 통하는 시장이라고 생각하면 될 것 같다. ltv 70%+몇년 모은 돈 보태면 집 살수 있고, 청약받은거 피받고 전매한다던지, 준공시점에 전세입자 끼워넣고 2년뒤에 판다던지 등등 다양한 방식으로 투자를 고려하던지 실수요를 채우던지 할 수 있다. 다 이해하려면 재미 없어진다.

 

규제가 있었는데, 지금은 풀려서 없으니까 매수자/매도자 둘다 고민해볼 수 있게 되었다 라는 거만 알면 되고,

자세한 내용이 필요할 때는 블로그에 다시 들어와서 찬찬히 보면서 용어를 하나씩 인터넷에 찾아보시면 된다.^^

 

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그런데 이런 정책을 펼치면 사람들이 막 사고팔고 하고 거래가 다시 살아나고, 영끌해서 산 내 집값이 오르고 막 그럴까? 서민 실수요자 영끌해서 간신히 집하나 샀는데, 그게 작년, 재작년처럼 30~40% 오르는 걸 기대할 수 있을까?

혹은 투자자들이 시세차익을 노리거나 임대수익을 얻을 것으로 기대하고 매수하고 그럴까?

 

결론부터 말하자면 전혀 작년.재작년같은 분위기는 아닐것 같다.(필자의 사견임을 주의하자)

 

규제지역 해제에 매물 걷는 인천·경기 집주인…6개월 만에 '13만건'

위 기사를 인용하면,

몇몇 집주인이 호가를 올릴 수 있겠냐, 이제 살 사람이 좀 생기겠냐 등 문의를 한다"라면서 "이런 분위기가 대세는 아니지만, 일부 매도자가 기대하고 있는 것 같다

집값 상승이 정체된 상황 속에서 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않다

 

솔직히 지금 살인적인 고금리 시황에서 빗장을 다 풀어준다고 해서 어떤 실수요자가 영끌을 할까 싶긴하다. 

 

사실 그 누구도 진짜 집을 당장 사야하는 경우는 없기 때문이다. 주택이라는 물건은 사지않아도 전세월세로 마치 내집처럼 빌려쓸 수 있는 구도도 있고, 자동차 리스나 렌트 개념과는 차이가 큰 것 같다. 특히 작년 재작년에 크게오르는 시황을 직.간접으로 경험해본 모든 거래자들은 지금 시황이 그렇지 않다는 것을 본능적으로 체감할 것이다.

 

누구도 지금 같은 변동성이 큰, 이자에 대한 부담이 큰 시장에서 큰 돈이 들어가는 주택 구매(매도)를 선뜻 나서는 사람은 없을 것이다. 매도자도 현금흐름이 막혀서 당장 매도가 필요한 급매나 급급매가 아닌 경우에는 지금 당장 팔 필요는 없는 것이다. 부동산은 거래비용(시간투자, 세금, 수수료 등)이 크기 때문에 주식처럼 변동성이 큰 시황에서 파도를 타면서 차익거래를 실현할 수 있는 물건이 아니기 때문이다. 그래서 불확실성을 마주하게 되면 매도/매수자 모두가 거래의 장을 걸어잠구게 된다. 

 

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아래는 앞으로 나올 후속 조치 사항으로, 

내년 초까지 다양한 정책들이 우리를 기다리고 있으니 새로운 정책들이 시장에 나올때 마다 하나씩 다시 소개해보려고 한다. 각 정책들이 시장에 나왔을 때의 (싸늘한) 반응들을 한 번 지켜보는 것도 나름 재밋을 것 같다. 

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