[부동산digest] 일반분양청약 줍줍시대 이젠끝인가?!

부동산 다이제스트(digest) : 부동산을 쉽고 빠르게 요점만 이해해보자

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우리가 일반적으로 알고 있는 로또 청약!!

작년에 서울이나 경기도 내 입지좋은 아파트는 청약경쟁률이 뭐 1천대1이다~ 3천대1이다~ 이런 이야기가 있었고, 당첨만 되면 주변시세대비 80~90% 저렴한 가격으로 살 수 있어서 1~2억은 가볍게 시세차익을 얻는다는 말을 한번쯤은 주변사람들과 뉴스기사를 통해서 본 적이 있을 것이다.

로또 청약은 옛말…수도권 아파트 미계약 물량 작년 대비 3배

하지만 최근 이러한 로또청약도 옛말이 되어버렸다. 부동산가격 시세 하락세가 지속되고. 분양가상한제를 통해서 분양가를 산정해도 기록적인 건설원가 상승으로 인해 결국 분양가가 주변시세나 실거래가 대비 저렴않은 시대가 도래했다. 때문에 수도권 도심내 입지가 좋은 아파트도 청약률이 낮아지고 결국 계약으로 이어지지 않아 미분양이 속속 발생하는 추세이다.

그래서 우리는 청약은 포기하고 구축을 들어가 살거나. 전월세를 전전해야할까?? 아니다 그래도 우리는 희망의 끈을 놓지말고 옥석을 가릴 수 있는 눈을 기르기 위해 미리미리 공부해두어야한다!!

그럼 청약 줍줍이 가능한 아파트는 무엇인가 알아보자!!

일반청약일정에 따르는 청약말고 로또가 될수도 있는 청약에는 크게 두 가지 스타일이 있다.

1) 잔금 및 입주시기 전 계약해지 건. 청약 줍줍
: 잔금(입주)시기 몇 달 전에 부정청약에 따른 계약해지 건

2) 청약 당첨자 미계약에 따른 무순위. 청약 줍줍
: 청약이후(특공.1순위.2순위.당첨자발표 이후) 미계약분 무순위청약 실시

비슷한 줍줍인거 같지만 전혀 다르기 때문에 두 가지 모두 집중해서 보셔야 한다!! 둘다 정기적인 일정으로 공고가 나는게 아니기 때문에 청약홈이나 관련 부동산 사이트를 통해서 틈틈히 일정을 체크하셔야 한다.

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우선
1) 잔금 및 입주시기 전 계약해지 건. 청약 줍줍

대표적으로 가장 최근 줍줍청약을 실시했던 과천지역이 있다!
총 12개 세대가 줍줍이가 나왔는데 해당단지는 분양 당시인 2020년 가격과 비슷하게 나왔다. (최근 인근 아파트 실거래 및 시세 대비 절반가격도 안된다.ㄷㄷ)

당첨만 되면 10억 로또…1가구 모집에 4030명 몰린 이 아파트

*과천 푸르지오 라비엔오
전용84㎡ 7억9862만~7억9993만원
전용99㎡A 9억1662만원

*과천 푸르지오 벨라르테
전용 84㎡ 8억288만~8억338만원

주변시세
*과천자이
전용 84㎡ 20억5000만원
*과천푸르지오써밋
전용 84㎡ 21억원
*과천위버필드
전용 84㎡ 21억원

위와같이 주변시세를 감안하면 당첨만 되도 무려 12억원 이상의 시세 차익이 기대된다.
확률이 수백만대 1인 로또보다 확률도 높고 좋지않은가!!

물론 과천주민에. 당장 10월말일까지 계약금 20%를 마련하고 중도금대출 없이 12월 입주시 잔금 80% 까지 바로 마련이 가능하신분.
즉, 2개월내 계약금+잔금 총 8억원 조달이 가능한 현금부자분들만 지원이 가능한 로또이다.(로또 살 돈이 없는게 문제ㅠ)(게다가 입주이후 10년간 전매제한. 거주의무 5년이기 때문에 전세입자를 끼워맞춰서 넣는 방법도 적용이 어렵다.)

그런데..과천 벨라트레 청약을 모집하는 1순위(과천주민)를 진행한 결과 총 4,094명이 도전해 평균 경쟁률 1364.66대 1이 나왔다.(라비엔오도 900대 1은 기본) 진짜 우리나라 현금부자 많은 것 같다.

이렇듯 현금확보가 가능하신 분들은 아래처럼 청약홈(어플이용 강추)을 잘 주시했다가 청약예정 물건으로 조회하여 2년 전 분양했던 저렴한 가격으로 재분양(청약) 세대를 구매할 수 있는 기회가 있을 것이다.
청약을 하고 싶었지만 못했었던, 준공을 앞두고 있던 단지가 있다면 주변 시세 대비 최소 70% 이상 저렴하게 구매할 수 있을 것이다!!

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다음은
2) 청약 당첨자 미계약에 따른 무순위. 청약 줍줍
사례이다.

대표적으로
추후 미계약 시 노려볼만한 곳으로

*경기. 인덕원자이sk뷰(10/28 이미 미분양)
*서울. 중화동 리버센sk뷰롯데캐슬(곧? 12/08 계약기한 종료)

청약 이후 미분양 발생 시 당해조건(거주지조건)없이 분양 당첨을 노려볼 수 있다. 역시 청약홈을 주시하다가 미분양 물건 줍줍을 노려야한다.

과거 같으면 미자격(청약탈락)물건 줍줍이겠지만. 이제는 찐 미분양 물건 줍줍인 것이다.(안 팔린이유가 있을수 있다)
옛날처럼 저렴한 가격으로 노리기엔 무리수가 있기에 면밀하게 검토해봐야한다.

최근 재개발지역 분양가상한제로 인해 그래도 분양가가 시세대비 약 90%이상 저렴한데도 청약율과 실제 계약율이 저조한 것 보면 얼마나 시황이 좋지 않은지 알 수 있다. 청약을 받은 이후에도 배정된 층이 좋지 않으면 계약하지 않고 포기하기도 한다. 이자율도 높은데 청약을 받아도 될지. 앞으로 발생할 중도금이자에 대해 고민을 할 필요가 있다.

따라서 청약을 할생각이면 준공시까지 발생하게 될 비용을 모두 엑셀로 작성해서 총 투하 자본이 얼마나 될지. 대출을 얼마나 받아야하는지 이자는 얼마나 발생하고 기회비용이 얼마인지 면밀하게 계산해야 한다.
게다가 분양받았는데 나중까지 계속 미분양이 되서 2~3년뒤 준공때 까지 미분양물건이 남아 있을지도 모르기 때문에 최대한 보수적으로 검토해야 한다.(할인분양하기 시작하면 내가 산 집이 똥값된다ㅠ)

따라서 이제는 미분양물건에 대한 할인 혜택을 보고 선택적으로 줍줍을 해야한다.(계산해보면 최대 1억까지 잠재적 이익을 볼 수도 있다.)


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일반적으로 미분양시 추가적인 할인혜택은 아래와 같이 진행된다.

1) 중도금대출 후불이자 >> 중도금대출 무이자 혜택
2) 계약금10% >> 계약금 5% 혜택
3) 발코니+옵션 5천만원 >> 발코니+옵션 공짜
4) 최종적으로 준공시 입주잔금 안내고 계약파기하는 사람이 많은 경우 잔금유예까지
5) 정말정말 안팔리면 +분양가 할인까지..

시행사와 시공사에서 분양대행사와 계약을 할 때, 위와 같은 할인조건들을 기간에 따라 적용하도록 조건부를 달기 때문에 3개월이 지나면서 할인폭이 커지기 시작한다.

올해 말부터 분양하는 현장들 보시면 슬슬 미분양터져서
이런 혜택들을 제공하는 것이 보일 것이다.(상가. 생숙. 지산. 오피. 빌라. 아파트 까지 냉기가 점점 퍼질 것 이다.)

이미 '은평자이더스타 오피스텔' 잔여세대 미분양물건은 계약금 5%+중도금무이자+풀옵션제공 으로 분양을 진행하고 있다.(저층이나 찐다평면같은 비인기세대 일 수 있다)

분양가 상승 압력… 기분양 단지가 기회 ‘은평자이 더 스타’ 눈길 - 국토일보

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결국 이처럼 냉기가 도는 시장에서 할인혜택이 풍부한 물건들을 찾아서 면밀하게 옥석가리기를 하어 줍줍하는 것도 향후 5년~10년을 바라보면 정말 좋은 투자처가 될 수 있다. 그만큼 우리는 최대한 부동산을 공부하고 옥석을 가릴 수 있는 혜안을 가져야 할 것이다. 아무도 완벽한 답을 이야기 해줄 수 없고 책임은 본인이 짊어지게 될 것이기 때문이다.

주식시장으로 보면 현 부동산 시황이 무릎인 타이밍이 아닐까? 위기가 기회가 될 수 있는 시기인 듯 싶기도 하다. 우리 모두 화이팅!


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